精装城市布局：拥抱主城，围剿区县

当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行，城市发展潜力差异巨大，城市研究变得尤为重要。

重点布局中心城市，从区域优势到全局优势

在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。预计到2030年，中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

在都市圈层面， 24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前。鉴于当前多数城市群发育不成熟，且部分核心城市生产要素明显向周边溢出，中央把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的突破口和抓手。

紧跟中国经济发展脉络，聚焦城市圈加快布局中心城市，抓住十四五发展带来的人口聚集、住房需求红利，重点布局五大重点城市群所覆盖的中心城市，以及都市圈核心城市，尤其成都、重庆在十四五期间将得到国家及地方政策重点扶持，加速发展，值得重点关注。

信息来源：国家统计局，奥维云网（AVC）

城市群正处于强力发展阶段，给核心城市及周边发展带来利好，在中心城市和城市群的综合带动下，主力城市日渐饱和，出现阶段性供大于求，房企更加聚焦都市圈联动发展，下辖区县开始成为新的着力点，受此影响，地产精装市场也正加速扩围。

据奥维云网（AVC）地产罗盘3.0显示：2020-2021年2月全国精装住宅新开盘项目353万套，范围涉及全国873个区县，其中，建材、木作、卫浴、厨电、舒适家居以及家电部品头部TOP5品牌已达到60%-90%的区域覆盖度，智能部品头部TOP5品牌目前覆盖率还不足50%，说明标配部品头部品牌区域渗透较强，高增部品头部品牌渗透区域还有待加强。

从部品大类分析，建材部品精装配置区县873个，摩恩、科勒等TOP5品牌覆盖率达74.0%；橱柜、户内门、浴室柜等木作产品覆盖区县870个，TOP5品牌覆盖率84.8%；卫浴部品覆盖区县872个，科勒、美标等TOP5品牌覆盖率71.8%；厨电部品覆盖区县858个，老板、方太等TOP5品牌覆盖率达90.9%；舒适部品覆盖区县612个，TOP5品牌覆盖率64.9%；家电部品覆盖区县仅142个，松下、美诺等TOP5品牌覆盖率达64.8%；智能部品覆盖区县665个，但头部品牌覆盖较低。可见，主力城区是各大部品头部品牌争夺的重地，但未覆盖到的盲区规模也随着精装政策不断增量，将成为头部品牌未来争夺之地。

2020-2021‘2年中国房地产住宅精装修市场部品TOP5品牌区县覆盖情况

数据来源：奥维云网（AVC）地产罗盘3.0

精装修市场或细分或扩围， 盲区将成为品牌发力点

随着精装政策遍地开花，多省、多市均有精装量化指标要求，也就加大了核心主力城市精装的需求量，核心大城市对于周边的带动作用使得中心城市的概念更加凸出。而中心城市和大都市圈的外溢需求，促使大部分开发商的布局逻辑开始转变为从城市圈切入，逐渐向周边区县下沉，或细分主力城市区县市场，或加大布局周边外围市场，紧跟市场、最大化消除盲区或将成为各大品牌重要发力点。

据奥维云网（AVC）地产罗盘3.0显示：2020-2021年2月精装新开盘项目中，智能部品TOP5品牌未覆盖区县最多，达355个，需求规模84.9万套；其次为卫浴部品，TOP5品牌未覆盖区县246个，需求规模106.2万套；建材部品TOP5品牌未覆盖区县227个，规模达177.3万套；木作部品、舒适部品TOP5品牌未覆盖区县需求规模分别为47.8万套、45.2万套；厨电及家电部品TOP5品牌未覆盖区县较少，但也有6-15万套规模。

2020-2021‘2年中国房地产住宅精装修市场部品TOP5品牌未覆盖区域分析

数据来源：奥维云网（AVC）地产罗盘3.0

那么，这些未覆盖的区域在哪里呢？奥维云网（AVC）地产罗盘3.0来解答。

据奥维云网（AVC）地产罗盘3.0显示，2020-2021年2月，目前厨电部品头部品牌未覆盖区域总体规模15.9万套，其中TOP10区县规模6.5万套，TOP10区县分布相对分散，其中包括上海虹口及黄埔两个区，有待头部品牌商进一步开发；卫浴头部品牌总体未覆盖规模达106.2万套，其中TOP10区县主要集中在山东聊城东昌府区、高唐县等、四川成都青羊区、攀枝花米易县等地，需求规模17.3万套；智能部品TOP5品牌未覆盖区县数量最多，总体未覆盖规模为84.9万套，TOP10 区县涵盖莞惠以及徐州等长三角城市，需求规模为12.6万套。

2020-2021‘2年中国房地产住宅精装修市场重点部品TOP5品牌未覆盖前十区域

“十四五”期间，中国将加快建设现代化都市圈，中国进入城市群都市圈时代。在此背景下，将会有越来越多房企及部品供应商转向“主城与区县双线并行”的布局战略，随着主城逐步外扩，拥抱中心城市，围剿新区县，把握大趋势。新机遇下各部品供应商如何在激烈的市场竞争加大市场份额，提升覆盖率、扫盲区、除死角，我们拭目以待。

（图文来源：奥维云网-公众号，侵删）